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五分快三群计划

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新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/肖恩

7月底政治局会议再次透露出对房地产调控从紧的政策基调,房地产不再作为短期和长期的经济刺激手段。其实在经历了今年年初地产融资的“小阳春”后,5月至今随着一些针对房企融资政策的出台,房企的融资环境有明显收紧的迹象。5月中旬23号文申明了要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作;5月底21世纪经济报道称部分激进房企的公开市场融资可能会被加以限制;7月初监管层对多家信托公司进行窗口指导。

7月12日发改委又对房企发行境外债提出新要求,要求房企发行外债只能用于偿还到期债务,不能新增海外债务。随着国内融资渠道受阻,在海外发行美元优先票据等手段成为今年以来众多房企能握住的仅有的几根稻草之一。

内房企近两年海外融资井喷 总存量已超千亿美元

Wind数据统计显示,2019年以来,截止7月12日,房企计划发行的海外债数量已达104只,计划发行规模384.47亿美元,数量、规模均创同期历史新高,且已接近2017年全年规模。如果按照当前节奏持续下去,房企海外发债规模有望再创历史记录。截止发稿,内房企海外债存量约高达1091亿元美元,其中主要以美元为主,并伴有少量的人民币、港币和新加坡元,整体平均融资成本达到7.71%的高水平,2019年的融资成本更是达到8.67%。

Wind数据显示,2019年房企海外债到期数量66只,到期规模237.57亿美元,到期规模同比2018年增加30.91%。此外,2020年、2021年,房企海外债到期规模将分别达297.86亿元、316.38亿元,内房企发行外债创新高之际,偿债规模也在逐年走高。

值得注意的是,发行美元等外债,房企必须要面对的是汇率风险,正如2018年以来人民币兑美元的汇率从6.3左右升至7,贬值幅度超过11%,众房企所面对的偿债成本迅速增加。正如前图,2017/2018/2019是内房企发行美元债的高峰时期,三年间人民币兑美元汇率平均值约在6.5左右,从6.5至7债务总额也将增加7.7%左右,这对于本就高企的美元债融资成本(如泰禾集团此前15%的成本发行美元债)来说,再增加7.7个百分点的融资成本,对于房企来说是巨大的财务压力,且后续汇率如何变化存在较大不确定性,房企的汇率及财务风险敞口或存在持续恶化的风险。

新浪财经上市公司研究院通过Wind数据梳理的内房企目前的存量美元债务情况。本文只统计已经上市交易的美元债,尚在发行过程中的美元债并不在本次统计范围之内。在上述主流上市房企的已上市还在存续期的海外融资情况看,融资成本普遍高企,算数平均水平达到7.7%。按照时间维度对比看,近几年内房企海外融资利率水平明显升高,从2016年的6.03%飙升至8.67%,短短3年内上涨2.64个百分点。

龙光地产海外债占净资产六成  汇率风险或拉低利润率

分公司来看,相比上述统计的内房企的存续期海外债平均融资成本,德信中国与佳源国际、花样年以及当代置业等水平高企,相比之下,华润置地、龙湖集团、万科、碧桂园、世茂等龙头房企的平均海外融资成本更低,在4%左右。

龙光地产的海外债融资平均成本为6.76%,处在相对低的位置,而龙光地产2018年平均融资成本为6.1%,较2017年有所提升,在众多财务稳健的龙头房企中算稍高的,但略低于新浪财经上市房企价值榜TOP50平均融资成本均值6.24%。2017年数据显示,龙光地产平均融资成本为5.8%。海外融资成本明显高于公司的整体融资成本。

从各房企的海外债存量情况来看,中国恒大以约合174亿美元的存量海外债居首,紧随其后的包括佳兆业、碧桂园、融创中国以及绿地等房企,存量规模分别为82、67、56、46亿美元,前五的融资成本分别为8.15%、9.83%、6.07%、7.84%、6.49%。

龙光地产存量美元债达32.15亿美元,约合人民币225亿元,占公司2018年底的总负债的38.2%,为上年净资产的61.3%。2018年,龙光地产的加权ROE为31.54%,按照前文所述,在目前的美元债融资规模和融资成本基础之上考虑汇率波动的影响,将一定程度上影响龙光地产的ROE。

数据来源:Wind资讯

截至去年末,龙光地产账面资金(货币资金+受限制使用资金)共有285亿元,短期债务为172亿元,长期债务为417亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况,龙光地产短期偿债压力指数(短期债务/账面资金)为0.5,略低于新浪财经上市房企价值榜TOP50数据均值0.69。

尽管未超千亿规模,但龙光地产近几年作为地产行业的一匹黑马,规模上升迅速。值得注意的是,其海外融资规模与2000亿规模房企相当,超过奥园、雅居乐等房企。总体债务中,美元债占比不小,一旦外汇及美元债市场出现较大波动,龙光地产的汇率风险敞口较大。

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