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PK10稳定公式

新浪财经讯 由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行。恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗出席并演讲。

陈启宗认为,地产商要秉持可持续的地产商业模式,而目前,很多地产商并不理性。他举例称,中国的房地产商都喜欢比销售额,甚至为了进入排行榜而不择手段,“好像数字越大,我就越威风,这真是莫名其妙”。他认为,利润率、赚钱能力才是最应被看中的。

此外,陈启宗还表示,房地产商借贷过高的问题需引起注意。“我不知道世界上还有没有另外一个经济体有这样的情况,住房房地产商借贷率是百分之七八十是非常保守的,超过100%、150%的非常多”。他强调,“发展商要在借贷的事上量力而为,而不是能借就借,最好一些大的企业破产,把大家都吓得半死,从今以后就回归理性、量力而为”。

以下为演讲实录:

陈启宗:大家好!我的题目是“创造可持续的地产商业新模式”,怎么才可以做到可持续的地产商业模式呢?我想最重要的就是必须是理性的,要是地产商业模式是不理性的话,那恐怕就是不可持续的。社会总是往理性的方面走才对,所以一切不理性的行为,包括地产商业的模式,早晚都要被淘汰。

我们要创造一个可持续的地产商业新模式,我想也不需要太多的创造,我也不相信有什么新模式,因为房地产基本上在全球各地都差不多,细节可能不一样,但是原则总是一样,所以其实也真的不需要创造什么,也没有什么新的模式,而是要回归理性,从别人所做的寻找适合中国的、合乎理性的一种模式。

要找到可持续的模式,我觉得最重要的就是要避免不可持续的,也就是要避免不理性的模式。我回想以往这二三十年,我得出的结论就是太多不理性的东西。

我举一些例子,希望借助这样的分享,能够帮助大家在思考问题的时候能够更理性、避免不理性,避免出现不可持续的行业模式。

第一个例子,在今天中国的房地产市场有一个全世界大家都没见过的事,就是比数字,比销售额,你1000亿,我要1300亿,你有1300亿,我要1500亿,好像数字越大,我就越威风,我觉得这真是莫名其妙。

难道中国的房地产商都是不理性的吗?你到底是要比数字,还是要比赚钱的能力?我可能数字没有你大,但是我赚钱的能力比你强,到底谁是赢家,谁是输家?凡是用脑子想一想,都知道比销售额是非常不理性的事。甚至可以说是疯狂的事。

照我个人看,以往这二三十年,中国的房地产市场是一个疯狂的阶段,很多不合理的事都在这个行业里发生。我去年在这里说过,到底你想要威风还是要赚钱。

我说威风当然好,赚钱更重要,你能够又威风又赚钱,那我恭喜你。但是往往你要选择其中一个,你要选威风,销售数字比别人大,还是要赚钱能力比别人强,赚的钱比别人多。所以从这个角度来看,我希望中国的房地产商,特别是住房的房地产商,能够回归理性,不要再在销售额的这个事情上去比较。

我也知道有些人甚至于为了要上前10名的排行榜而不择手段,好多不该做的事都做了,不该说的话也说了,撒谎的事也来了,水分太多。所以我希望我们能够不是比数字、比销售额,而是比赚钱能力,比产品的好坏。

第二个例子,借贷过高的问题,我不知道世界上还有没有另外一个经济体有这样的情况,住房房地产商借贷是百分之七八十是非常保守的,超过100%、150%的非常多。借贷这事不是量力而为,而是能借就借,这也是从第一点引申出来的,因为你要比数字、销售额,你就是能借就借,好像没想过你能否还债。

借贷是要还的,当然以往历史上告诉我们,好多时候政府各种原因不让你破产,昨天晚上我听到陈诗涛跟我说有个很好的事,她说最近有些公司破产了。我说是好事,对行业正常的发展应该是非常好的事,房地产的破产跟其它行业的破产不一样,因为房地产没有无形资产,它的资产不会丢掉,不会变旧,也不会让更多人失业。那个土地还在那里,房子还在那里,拥有全转换一下就好了。

所以我希望这个行业能够越来越理性,在里面的发展商也在借贷的事上要量力而为,而不是能借就借,最好一些大的企业破产,把大家都吓得半死,从今以后就回归理性、量力而为。

第三个例子,刚才说的那两点在世界上其他的地方是比较少见的,这个例子是到处都有的,就是羊群心理、一窝蜂的心态。

房地产因为是一个长周期的行业,所以羊群心理是很容易有的,这也不一定就错,好多时候是对的,可能70%的时间你也必须有羊群心理。但是正因为它是长周期的,总会有个拐点,那个拐点来的时候,你就要能够逆潮流而去。

在我个人的观察里,以往这20年、30年能够做到注意拐点、尊重拐点,而能够在适当的时候逆潮流而去的,我觉得这样的人实在太少。

我记得十几年前王石在这里就经常讲到拐点的事,我希望房地产商能够注意到这一点,可能70%的时间你是羊群心理,大家去我也去,一窝蜂地去,但是你必须要预备好,拐点来的时候你怎么办,你能否刹得了车,你能否在不过分借贷的情况下能够逆潮流而去。

另外一个,我很少在中国听到房地产商讲的事,我用一个字来说清楚。因为房地产是长周期的投资,所以有一个字是希望大家能够注意的,而且要实行的,这个字就是“等”。你不能等,你等不了,你就不是一个好的房地产商,你必须学会等。

有些人有个错误的观念,以为我越多做我就越多赚,历史告诉我们,并不是如此。市场好的时候,你越多做,你可能是越多赚。但是在拐点来的时候,你不懂得停,你不懂得等的话,那你越多做,你的亏损就越多,结果你的下场很可能就是破产。

所以房地产商必须学一个功课,就是要等。什么都不做,就是把你的手放在你的屁股下面,你用屁股坐在你的手上,不让你的手去动。这方面我相信很多认识恒隆的人都知道,我是很能等的,我不做事的时候什么都不做,当然每天的运营有同事们去做,我做决策的我就要会等。

恒隆去年在杭州买了一块地,你知道我第一次去杭州看地是哪一年?那是1991年,后来我决定去上海之后,我就放下了杭州。到了2004年,我开始看二线城市的时候,杭州就是我的首选之一。

我从2004年开始,我等了14年,这14年里,基本上大的商业的土地,凡是政府卖出去的,基本上我都看过。也有不少是政府来找我的,希望我们有去,那时候还没有招拍挂等等那么复杂的事,都希望我们去买,但是我们就深信一件事,该等的时候你就等。

我是男人,所以允许我用一个不恰当的比喻。就像等女孩子,不够漂亮就不要,不够好不要。我等了14年,终于让我等到了杭州最好的一块土地,最漂亮的土地。

有人说,你出价太高了,我绝对不这样认为,我不怕出价高,问题是你的回报率有多高。我的回报率在10年前、5年前买地便宜的时候同样的回报率就没问题。希望在座的房地产商也思考一个问题,就是要不要也来学习学习等的功夫,等是需要内功的,是不自然的、不自在的,但是历史告诉我们,真正能够赚大钱的人都是在该等的时候能够等的人。

最后一点,今天是房地产论坛,房地产的第一个金科玉律是什么?就是地段。第二重要的是什么?还是地段。第三呢?还是地段。但是我奇怪的是,现在做房地产的好像连最基本的金科玉律的东西他都扔掉了,好像地点不重要。

当然我知道,你要是盖工业楼宇,地点不是最重要的,你要盖住宅的话,地点就比较重要,你盖写字楼,地点就更重要。如果你盖零售商场,特别是高档的零售商场,地点是绝对重要的,这也是需要我们等的原因之一。

你不尊重那些行业的原则,行业就不尊重你,你不尊重市场的原则,市场也就不尊重你。所以我也盼望大家不要盲目地去追地、追数字,要把这个金科玉律的地段这个事放到重要的位置上。

还有一点就是供求的关系,好多人根本不管供应有多少,拿到地就盖,旁边已经有很多商场了,你还要去盖,什么叫你有本领,什么叫你那么有自信心,你盖的能够比旁边人盖的更好?旁边人的可能比你大,比你早,能力比你强,经验比你多,你凭什么认为我能够在晚来的情况下,已经有那么多供应的情况下,仍然能够致胜。就像我陈某人不自量力,一定要去打CBA,你想我陈某人能否去打篮球?那是不自量力,不尊重供求,自视过高,认为你是万能的,你的失败就是应该的,你的成功是因为天没眼。希望在座的各位也学习、尊重市场的规律。

最后讲两个可持续的地产商业的模式。我非常尊重一位朋友,就是胡葆森先生,他曾经多次参加博鳌房地产论坛,今天没有来,他深耕河南这一个省,我觉得他所做的是有意义的,是对社会好的,对他自己也是好的,只要他不比数字,把该做的事做好。

还有很多可持续的地产商业的模式,最后就允许我把恒隆公司的经验简单地跟大家分享一下。就是高档的商业房地产的做法。

当然赚钱的方法很多,每个人都有不同的模式,各种模式都可能有赚钱的机会,我不过是其中一个而已,但是我认为恒隆的高档商业房地产是非常可以持续的新模式,因为我们非常尊重高档商业房地产的基因,我这个行业,我选择的高档商业房地产,有5大基因。

基因是什么意思?就是你生出来是什么样子的,你的基因是什么样子的,就决定你是什么样的。我比较矮,我永远不可能打篮球,要求我年轻的时候跟李宁去学习学习,可能我的跳马也像李宁那么好说不定,这是基因所决定的。

高档商业房地产有5个基因,你尊重它,你就会成功,不可能不成功。所以我把它摆在各位面前,你们愿意进入这个行业跟我竞争的,我非常欢迎,因为这个市场太大,真正尊重这5点基因的企业非常少。要是你真的听了我的话去做的话,可能你是全中国第二家也说不定。

这5个基因,第一是地点必须要最好;第二是必须够大;第三是规划的条件必须是能够盖出好东西来的,你盖不出好东西来,你是没有竞争能力的。规划条件什么才是好,什么才是不好?这只能在经验里,在常识里来学习,可能会犯很多的错,恒隆这家公司犯了好多的错,不过我不告诉你而已,不好的事自己知道就是,那些失败的错误的都成了我们非常重要的资产,是叫我们能够持续致胜的一大法门。

第四是我们的设计,设计也是需要在谦卑的学习里才能够学到的。好多人不尊重市场的规律,不尊重设计的东西,以为自己行,你不行,因为你没做过,你没犯过过多的错误。所以第四是设计。

第五是建筑,你的建筑必须好,好多人都说恒隆盖的房子太贵了,我也知道,我们从前是有点过头了,以往这七八年,我们后面会便宜一点。但是也不能盖得太多,因为盖房子盖得多,你盖不太好,可能过几年你就要翻新了,而我的还可以用,而且你的房子只能用作一个用途,因为你的设计不好,建筑也不好,我盖的房子是可以有弹性的,我可以往高档走,我也可以往低档走,你的只能往低档走。

这5个基因是非常重要的,是我这个商业模式能够持续的,也是理性的,也是合理的,我非常欢迎在座的各位参与我这个商业模式,我们这个模式是在历史上证明成功的,而且我们做的是累积的,几十年累积下来,能够继续发展下去。

中国是一个很大的市场,总的来说房地产的价格是往上走的,可能一两年内有下跌的可能性,但是长远来说,中国的消费只会上升。所以商业房地产也一定会好。

由此可见,是可以找到可持续的地产战略模式的,希望在座各位不要以为我讲的东西太简单了。我讲的是很简单,但是那么简单的东西你都不尊重,你都不尊重,你不知值得发财。唯有那些尊重市场的人,市场才会尊重他,最终钱会跑到那些尊重市场的人的口袋里去,希望明年在这里我见到你们的时候,我更发财,谢谢你们。

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